La vita condominiale negli ultimi anni ha registrato un incremento di litigiosità che ha portato ad un notevole aumento del contenzioso tra i suoi componenti, intesi questi tanto quali i condomini nella loro totalità (condominio) nei confronti dell’amministratore, quanto tra gli stessi partecipanti il condominio.
I motivi sono i più disparati, ma possono essere raccolti sotto due principali categorie: quelli relativi gli usi degli spazi comuni e quelli relativi le singole proprietà.
La materia relativa agli animali di compagnia investe incredibilmente entrambi questi ambiti, poiché i motivi di doglianza possono andare dalla custodia dell’animale, la pulizia, il disturbo e così via.
Una prima norma, introdotta con la legge n.220/2012 sulla riforma del condominio, fa chiarezza sulla possibilità che nessun regolamento o norma condominiale possa impedire al condomino – e per estensione anche al locatario – di poter detenere degli animali. É però doveroso precisare che nel caso di affitto, il proprietario dell’immobile da locare può imporre al conduttore il divieto di custodire animali nell’appartamento.
In questo caso, con l’accettazione da parte dell’affituario della apposita clausola prevista nel contratto sottoscritto, non si viene a violare alcuna norma ed il divieto é da considerarsi legittimo. Anche la Giurisprudenza, per tutte si veda Cass. Civ. sez.II 15/02/2011 n. 3705, ritiene che i regolamenti condominiali approvati a maggioranza non possano imporre limitazioni “(…) alle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini Sulle porzioni di fabbricato appartenenti ad essi individualmente in Esclusiva”. La Sentenza in parola precisa anche che, stante la natura contrattuale della norma regolamentare, qualora questa vada a imporre dei limiti alla proprietà, finisca per determinare una servitù reciproca. Gli animali generalmente ammessi in condominio sono i c. d. animali domestici, i quali sono quindi tenuti a rispettare le norme condominiali così come il loro proprietari. Il principio delle regole di convivenza condominiali deve convivere con il diritto di detenere un animale che, evidentemente, non può essere considerato illimitato. Il regolamento può quindi prevedere che gli animali non vengano lasciati liberi nelle parti comuni, ovvero, qualora non sussista violazione di una norma primaria, possono essere liberati in una zona di parte comune a questo determinata. L’uso del guinzaglio é sempre previsto cosí come é necessario l’uso della museruola non solo qualora il cane sia particolarmente aggressivo, ma anche solo se il passaggio nelle parti comuni determini l’incontro causale di soggetti quali bambini ovvero persone che possano essere intimorite dall’animale. In forza dell’art. 1138 c 5 cod.civ., come sostiene il Tribunale di Monza ( sez.II 28/03/2017), è legittima la clausola del regolamento condominiale che impedisce ai condomini l’utilizzo dell’assessore qualora accompagnati dell’animale domestico.
L’animale non deve emanare odori o rumori molesti, poiché nelle condizioni più estreme si può giungere al l’allontanamento, e ciò non solo qualora queste situazioni si verifichino negli spazi comuni quali ad esempio gli ascensori, ma anche all’interno delle proprietà private. in particolare la Cassazione ha spiegato che la molestia e quindi la conseguente responsabilità civile del proprietario dell’animale rumoroso sussiste quando il rumore prodotto superi la normale tollerabilità ed arrechi fastidio anche ad una sola persona (Cass.: 715/2001; 36241/2004; 4706/2011). Viene così rinviata alla discrezionalità del magistrato la valutazione sul superamento della soglia di normale tollerabilità.
Resta inteso che alla norma generale che impone il risarcimento del danno a chiunque distrugga o danneggi un bene altrui, e quindi anche il bene comune condominiale, si affianca la norma più specifica della possibilità di allontanamento dell’animale. La norma di riferimento é l’art. 2052 cod.civ. Che statuisce in maniera chiara che la responsabilità per i danni cagionati dall’animale è imputabile non al proprietario ma al soggetto che lo detenga in custodia nel momento in cui si determina il danno. Per mero tuziorismo si deve precisare che l’articolo in parola riferisce anche di “uso” dell’animale che è da riferirsi ad ipotesi ora più limitate e riconducibili non agli animali domestici ma agli animali da lavoro.
Le ultime considerazioni che si devono svolgere sono relative alla tutela dei diritti violati dalle ipotesi esaminate.
Il decreto legge n.69/2013 convertito in legge 98/2013, ha reintrodotto l’obbligo di mediazione per le materie previste dall’arte. 5 decreto legislativo 28/2010, e pertanto quindi anche per le materie condominiali che trova precisa applicazione nella legge 220/2012, facendo così riprendere vita all’art. 71 quater delle disposizioni di attuazioni del codice civile.
Le materie contemplate sono tutte quelle ricomprese dagli artt. Da 1117 a 1139 del codice civile. Sono previste delle eccezioni riconducibili alle usuali urgenze cautelari o monitorie e nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite.
La domanda di mediazione deve essere presentata a pena dì inammissibilità presso un organismo di mediazione abilitato ubicato nel luogo del giudice territorialmente competente.
